به گزارش شهر مردم به نقل از اقتصاد۲۴، سیاست‌گذاران پولی و مسئولان بخش مسکن بار دیگر به سراغ فرمول افزایش سقف اسمی تسهیلات رفته‌اند. هدف این سیاست، افزایش قدرت خرید متقاضیان مسکن در کلان‌شهرهاست.

بر اساس تازه‌ترین تصمیمات، پرداخت تسهیلات جدید از ۲۷ مرداد آغاز شده است. سقف وام خرید مسکن از محل اوراق گواهی حق تقدم (تسه) برای زوجین در تهران به ۲ میلیارد تومان رسیده است.

این سقف در مراکز استان‌ها ۱.۶ میلیارد تومان تعیین شده است. همچنین وام جعاله یا تعمیرات مسکن به ۴۰۰ میلیون تومان افزایش یافته است.

در نگاه نخست، وام ۲.۴ میلیارد تومانی می‌تواند برای مستأجران و خانه‌اولی‌ها امیدوارکننده باشد. با این حال، بررسی هزینه‌های دریافت وام و شرایط بازار مسکن تصویر متفاوتی ارائه می‌دهد.

نرخ سود، هزینه خرید اوراق و قیمت بالای مسکن، بخش مهمی از اثر این تسهیلات را کاهش می‌دهد. به همین دلیل، این وام برای بسیاری از خانوارهای هدف و طبقه متوسط همچنان دسترس‌پذیر نیست.

وام مسکن پیش از دریافت ۴۴۵ میلیون تومان هزینه دارد

یکی از مهم‌ترین مشکلات تسهیلات جدید مسکن، هزینه اولیه خرید اوراق است. متقاضی برای دریافت سقف کامل وام باید اوراق گواهی حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن را از بازار سرمایه خریداری کند.

هر برگ اوراق «تسه» نماینده ۵۰۰ هزار تومان تسهیلات است. بنابراین، برای دریافت وام خرید ۲ میلیارد تومانی، ۴ هزار برگ اوراق نیاز است.

متقاضی برای وام جعاله ۴۰۰ میلیون تومانی نیز باید ۸۰۰ برگ دیگر تهیه کند. در مجموع، دریافت سقف ۲.۴ میلیارد تومانی به ۴ هزار و ۸۰۰ برگ اوراق نیاز دارد.

بر اساس داده‌های اخیر بازار سرمایه، قیمت هر برگ اوراق تسهیلات مسکن به حدود ۹۲ هزار و ۸۴۹ تومان رسیده است. بنابراین، یک زوج خانه‌اولی باید پیش از دریافت وام، حدود ۴۴۵ میلیون تومان برای خرید اوراق پرداخت کند.

به بیان ساده، بخشی از مبلغ اسمی وام پیش از رسیدن پول به دست خریدار هزینه می‌شود. در نتیجه، از وام اسمی ۲.۴ میلیارد تومانی، در بهترین حالت حدود ۱.۹۵ میلیارد تومان در اختیار متقاضی قرار می‌گیرد.

هزینه خرید اوراق عملاً یک هزینه سنگین و غیرقابل بازگشت برای ورود به فرآیند دریافت تسهیلات است. همین هزینه اولیه می‌تواند بسیاری از خانوارهای متقاضی را از دریافت وام منصرف کند.

قدرت خرید وام جدید در تهران چقدر است؟

مرحله بعد، بررسی میزان پوشش واقعی این وام در بازار مسکن است. سؤال اصلی این است که ۱.۹۵ میلیارد تومان چه سهمی از هزینه خرید یک واحد مسکونی در تهران را تأمین می‌کند؟

طبق تازه‌ترین اظهارات رسمی رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران، میانگین قیمت مسکن در پایتخت مدتی است از ۱۰۰ میلیون تومان برای هر متر مربع عبور کرده است.

بررسی‌های میدانی در مناطق میانی و متوسط‌نشین تهران نیز از قیمت‌های بالاتر حکایت دارد. در برخی معاملات، قیمت هر متر مربع مسکن تحت تأثیر تورم و نوسانات بازار به حدود ۲۰۰ میلیون تومان رسیده است.

با توجه به خالص دریافتی وام و قیمت مسکن در مناطق متوسط و پرتقاضا، این تسهیلات قدرت خرید محدودی دارد. در چنین شرایطی، وام ۱.۹۵ میلیارد تومانی تنها هزینه حدود ۱۰ تا ۱۲ متر مربع از یک آپارتمان معمولی را پوشش می‌دهد.

حتی اگر خریدار به مناطق ارزان‌تر مراجعه کند، شرایط چندان متفاوت نیست. با فرض قیمت ۷۰ میلیون تومان برای هر متر مربع، این تسهیلات نهایتاً هزینه خرید بیش از ۲۰ متر مربع را تأمین نمی‌کند.

این وضعیت با نقش وام مسکن در حدود یک دهه قبل تفاوت زیادی دارد. در آن زمان، تسهیلات بانکی می‌توانست بخش قابل توجهی از قیمت یک واحد مسکونی را پوشش دهد.

اما جهش قیمت مسکن و تورم ساختاری، قدرت خرید وام را کاهش داده است. اکنون متقاضی برای خرید یک واحد ۵۰ یا ۶۰ متری به آورده شخصی چند میلیارد تومانی نیاز دارد.

تأمین چنین مبلغی برای بسیاری از کارمندان و مزدبگیران امکان‌پذیر نیست.

قسط ۵۱.۵ میلیون تومانی وام مسکن

مشکل متقاضیان فقط به هزینه خرید اوراق و تأمین آورده اولیه محدود نمی‌شود. مبلغ اقساط ماهانه نیز فشار سنگینی بر خانوار وارد می‌کند.

نرخ سود مصوب برای وام خرید و جعاله ۲۲.۵ درصد تعیین شده است. وام ۲ میلیارد تومانی خرید، دوره بازپرداخت ۱۲ ساله دارد.

وام ۴۰۰ میلیون تومانی جعاله نیز باید طی پنج سال بازپرداخت شود. بر اساس این شرایط، قسط ماهانه وام ۲ میلیارد تومانی حدود ۴۰.۳ میلیون تومان است.

قسط ماهانه وام جعاله نیز به حدود ۱۱.۶ میلیون تومان می‌رسد. بنابراین، زوجی که سقف کامل ۲.۴ میلیارد تومان را دریافت می‌کند، در پنج سال نخست باید ماهانه حدود ۵۱.۵ میلیون تومان قسط بپردازد.

این رقم با درآمد بسیاری از خانوارها فاصله زیادی دارد. برای نمونه، اگر هر یک از زوجین حداقل حقوق مصوب امسال را دریافت کنند، درآمد مشترک آنها حدود ۴۵ میلیون تومان خواهد بود.

حداقل حقوق کارگر متأهل بدون فرزند حدود ۲۲ میلیون و ۳۲۵ هزار و ۵۵۰ تومان اعلام شده است. بنابراین، درآمد مشترک این دو نفر تقریباً ۶ میلیون تومان کمتر از قسط ماهانه وام خواهد بود.

از سوی دیگر، مجموع سود پرداختی نیز رقم قابل توجهی است. متقاضی این وام در دوره ۱۲ ساله بازپرداخت، حدود ۴.۴۷ میلیارد تومان فقط بابت سود به بانک مسکن پرداخت می‌کند.

پرداخت ماهانه ۵۱.۵ میلیون تومان، درآمد بسیار بالایی می‌خواهد. این در حالی است که بسیاری از خانوارهای کارگری، اداری و بخش خصوصی چنین درآمدی ندارند.

در نتیجه، این پرسش مطرح می‌شود که سیاست‌گذاران بانک مرکزی این تسهیلات را برای کدام گروه از دهک‌های درآمدی طراحی کرده‌اند؟

تورم و رکود؛ دو مانع بزرگ بازار مسکن

برای بررسی ناکارآمدی این تسهیلات، باید شرایط اقتصاد کلان را نیز در نظر گرفت. بازار مسکن ایران از نیمه دوم سال گذشته وارد دوره‌ای از سکون و رکود شده بود.

با این حال، جهش نرخ ارز و افزایش انتظارات تورمی، شرایط بازار را تغییر داد. نوسانات بازارهای طلا و ارز و آسیب به زیرساخت‌ها نیز بر وضعیت اقتصادی اثر گذاشت.

بازار مسکن به‌عنوان یک دارایی فیزیکی، معمولاً از شوک‌های تورمی تأثیر می‌گیرد. در شرایط تورمی، افزایش سقف وام به تنهایی نمی‌تواند قدرت خرید خانوارها را حفظ کند.

تجربه سال‌های اخیر نیز نشان داده است که افزایش سقف وام، بدون کنترل تورم، اثر محدودی دارد. افزایش قیمت ملک می‌تواند بخش زیادی از اثر افزایش اسمی تسهیلات را از بین ببرد.

از سوی دیگر، افزایش تقاضا برای خرید اوراق «تسه» می‌تواند قیمت این اوراق را بالا ببرد. در نتیجه، هزینه اولیه دریافت وام نیز افزایش می‌یابد.

این روند می‌تواند اثر مثبت افزایش سقف تسهیلات را به سرعت خنثی کند.

ضرورت بازنگری در شیوه تأمین مالی مسکن

وام ۲.۴ میلیارد تومانی مسکن در ظاهر رقم قابل توجهی است. اما هزینه ۴۴۵ میلیون تومانی خرید اوراق، قدرت خرید محدود و اقساط ۵۱.۵ میلیون تومانی، استفاده از آن را برای بسیاری از خانوارها دشوار کرده است.

این تسهیلات نتوانسته قدرت خرید بخش بزرگی از متقاضیان را به شکل مؤثر افزایش دهد. اقساط سنگین نیز آن را برای بسیاری از خانه‌اولی‌ها به گزینه‌ای غیرقابل استفاده تبدیل کرده است.

ادامه این رویکرد می‌تواند رکود ساخت‌وساز را عمیق‌تر کند. افزایش اجاره‌بها و تداوم بحران مسکن نیز از دیگر نگرانی‌های این وضعیت است.

حل مشکل مسکن در کلان‌شهرها به اصلاحات ساختاری نیاز دارد. مهار تورم، ایجاد ابزارهای نوین تأمین مالی و ارائه تسهیلات بلندمدت از جمله این راهکارهاست.

همچنین باید تسهیلات ارزان‌قیمت با اقساط متناسب با درآمد واقعی خانوارها ارائه شود. تا زمان اجرای چنین اصلاحاتی، افزایش ارقام اسمی وام‌های چند میلیاردی به تنهایی نمی‌تواند مشکل مسکن را حل کند.