مسئول و دبیر کنترل و تنظیم بازار املاک و مستغلات اداره کل راه و شهرسازی فارس: حتی با قراردادهای دست نویس می توانید از مالکان گران فروش شکایت کنید، به گزارش فاطمه مقدم خبرنگار شهر مردم، امسال پای پرداخت رقم میلیاردی به طور گسترده ای به بازار رهن کامل آپارتمان در شیراز باز شد و پرداخت رهن میلیاردی در رقابتی تنگانگ با پایتخت به آپارتمان های 100 متری دوخوابه نیز کشیده شد.این روند تنها به مناطق مرفه‌نشینی مانند قصردشت و ستارخان یا خانه‌های نوساز در معالی آباد و فرهنگ شهر محدود نماند و مستاجران شیرازی در خیابان‌های چون سراج، نادر، عادل آباد و بلوارمدرس نیز شاهدرهن کامل آپارتمان‌ با رقم یک میلیاردی تومانی بوده‌اند.

به گفته مشاوران اتحادیه املاک شیراز به «شهرمردم» امسال مستاجران در اکثرمناطق شهر شیراز افزایش اجاره خانه بالای 50 درصد نسبت به سال قبل را تجربه کردند و حتی دربازار کم عرضه اجاره خانه، مجبور به عقد قراردادهایی با 50 تا 70 درصد افزایش اجاره بها نسبت به سال قبل شدند. درحالیکه دولت امسال نیزبا تعیین سقف افزایش اجاره‌بها به 25 درصدی تا پایان سال جاری بدون فراهم کردن زمینه کاهش تورم در بازار مسکن توانست است کنترل مؤثری بر این مسئله داشته باشد. راه‌اندازی سامانه‌ای به نام «خودنویس» نیز نتوانست تاثیری در ساماندهی بازار بگذارد؛ سامانه‌ای که انتظار می‌رفت به عنوان ابزاری برای نظارت بهتر عمل کند.

رونمایی از سامانه جدید تحت عنوان خودنویس، به خرداد ماه سال ۱۴۰۲بازمی‌گردد. دراین سامانه مردم قادرند در سراسر کشوراسناد خود را ثبت کرده و معامله ملکی خود انجام دهند و کد رهگیری دریافت کنند. درحالی مسئولین راه و شهرسازی کشور مهم‌ترین مزیت سامانه را دسترسی رایگان و بدون نیاز به مراجعه مردم به بنگاه می شمارند که مشاوران املاک شیرازی از حذف این صنف از معاملات ملکی به شدت گلایه مندند وصورت دادن معامله ملک بدون حضور مشاوران املاک را باز شدن راه کلاهبرداری‌های مجازی و مفسده ای جدید می دانند.

برخی مشاوران در گفتگو با “شهر مردم” به نمونه‌هایی از کلاهبرداری‌های اینترنتی اشاره کرده و باور دارند که اقدامات دولت در موازات با فعالیت آنها تمرکز این صنف را از اهداف اصلی‌شان که انعقاد قراردادها و جذب سرمایه به بازار مسکن است، دور کرده است. افزون بر این ‏افزایش ۲۵ درصدی نرخ اجاره‌بها  یک قانون دستوری و بدون در نظر گرفتن شرایط واقعی بازار میدانند که از نظر آنها الگوی مناسبی برای قیمت‌گذاری به شمار نمی‌رود. در حقیقت، مالکان به این قیمت‌گذاری دستوری بی‌اعتنا بوده و مستاجران نیز در رکود تورمی موجود، چاره‌ای جز پذیرفتن نرخ‌های گزاف پیشنهادی از سوی مالکین نداشته‌اند.اکنون با پایان یافتن فصل اجاره مسکن به گفته مشاوران املاک میانگین افزایش نرخ اجاره بها در شهر شیراز بالای 50 درصد بوده است.

به هر رو بازار رهن  و اجاره خانه نه به اجبار به ثبت معاملات در سامانه خودنویس گردن گذاشت و نه تعیین نرخ دستوری توانست افسار گسیخته افزایش اجاره بها در کلان شهرها را بکشد. دراین میان امیدها به نظارت بر این بازار توسط اداره کل های راه و شهرسازی نیز تا کنون راه به جایی نبرده است.

 املاکی که بدون ثبت در سامانه خودنویس اجاره داده شده اند، خانه خالی تلقی می شوند

مسئول و دبیر کنترل و تنظیم بازار املاک و مستغلات اداره کل راه و شهرسازی فارس در پاسخ به این سؤال «شهرمردم» که آن ‏اداره به عنوان متولی و ناظر بازار املاک آیا برنامه‌ای نظارتی برای اجرای سقف افزایش اجاره‌بهای تعیین‌شده داشت و چرا در ‏کنترل تورم اجاره‌بها توانست موثر باشد، گفت: سقف ابلاغی افزایش اجاره بها توسط رئیس‌جمهور در خردادماه افزایشی بین  ۲۳ تا ۲۵ درصدی برای شهرهای بالای ۱۰۰ ‏هزار نفر مشخص کرد. این موارد قانونی توسط کارگروه تنظیم نرخ املاک و ‏مستغلات راه و شهرسازی فارس به تمامی مشاورین املاک ابلاغ شد و همه موظف به رعایت این سقف بودند.

محسن فتاحی افزود: به منظور رعایت سقف افزایش در عقد قراردادجدید اجاره خانه در سال جاری بنا بود که پیوست ‏قرارداده های دو سال گذشته همان خانه به قراردادجدید همراه باشد تا از اجرای سقف افزایش به صورت ‏دقیقی اعمال شود و مشاوران املاک موظف بودند که به قراردادی بالاتر از سقف اجاره‌بها سال جاری را نبندند ‎.‎‏ با این حال از آنجا که مشاورین ‏به کار در سامانه “خودنویس” (سامانه املاک و مستغلات دولت) ‏که به صورت خودکار اجرای این سقف را اعمال می‌کرد، متعهد نبودند، اکثر قراردادها به صورت کاغذی منعقد شد، اجرای سقف از کنترل خارج شد.

فتاحی با تاکید بر اینکه قراردادهای کاغذی از امسال وجهه قانونی ندارد و هیچ مراجع صالح در صورتی که موردی برای ‏مالک یا مستاجر پیش بیاید، با قولنامه کاغذی ترتیب اثر نمی‌دهند، ادامه داد: بر اساس قانون ساماندهی بازار اجاره، اگر افراد ملکی ‏را اجاره بدهند و کد رهگیری دریافت نکنند، در صورتی که به هر روشی شناسایی شوند، حتی اگر مستاجر در آن باشد، به عنوان ‏خانه خالی شناخته می‌شوند. این به آن معناست که مالیاتی که به خانه‌های خالی تعلق می‌گیرد، به این خانه‌ها نیز تعلق خواهد ‏گرفت. از این‌رو تمامی قراردادهای اجاره باید در سامانه «خودنویس» منعقد شده و کد رهگیری دریافت کنند. در این سامانه شرح ‏وظایف مالک آمده است و چنانچه مالک سقف اجاره‌بها را رعایت نکند، مشمول مالیات و جریمه‌های سنگین شده و هزینه‌های ‏مازادی که از مستاجر گرفته، عودت داده می‌شود.‎‎

وی در ادامه تاکید کرد: همچنین بنگاه دار خاطی نیز در مرحله اول اخطار و جریمه می گیرد و در صورت تکرار تخلف‌ پروانه کسب‌اش باطل می شود.

دبیر کنترل و تنظیم بازار املاک و مستغلات ‏فارس در پاسخ به این سوال که اداره راه و شهرسازی چطور بر انجام این موارد می تواند نظارت درحالیکه اکثر معاملات به صورت کاغذی انجام شده است اظهارکرد:  ما گشت مشترکی با اتحادیه املاک، اتاق اصناف، اداره اماکن و معاونت پیشگیری از جرم دادگستری داریم که‌ این گشت ها به صورت هفتگی اجرا می شود و جز بررسی تخلفات صنفی مشاورات املاک، کنترل اجرای سقف اجاره بها نیز توسط اداره راه و شهرسازی صورت گرفته است. از برج سه که قانون ابلاغ شد دو هزار بازدید از دفاتر مشاور املاک صورت دادیم.

فتاحی در ادامه اظهارکرد: ما به اتحادیه املاک و اتاق اصناف نامه زده ایم که قرادادهای کاغذی دیگر ‏چاپ نشد و مورد استفاده قرار نگیرند. اگر هم چاپ شود وجهه قانونی ندارد اما املاکی ها هنوز درحال بستن ‏قرادادهای کاغذی هستند و این تخلف محض است و گشت مشترک در صورت دیدن این تخلف با دفتر ‏معاملات ملکی برخورد خواهد کرد.

قانون در زمینه رعایت سقف اجاره بها قاطع و قابل اجراست

وی در پاسخ به این سوال که چرا با این تعداد بازدید همچنان در اجرای سقف اجاره بها موفق نبودید و افزایش اجاره بها در سال جاری در شیراز از 50 درصد نیز بالاتر رفت عنوان کرد: جز عدم همراهی مشاوران املاک در استفاده از سامانه خودنویس که خود عاملی برای کنترل بازار اجاربها بود، یکی از دلایل عمده عدم رعایت سقف اجاره بها به متناسب نبودن عرضه و تقاضا در بازار مسکن باز می گردد. به سبب رکود ساخت و ساز در سالهای اخیر میزان عرضه خانه برای اجاره از تقاضا بسیار کمتر شده است. همچنین عامل دیگر برای تن دادن مستاجر به اجاره بهایی ‏است که مالک تعیین می کند بی اطلاعی مردم از وجود جریمه های مالکان در صورت عدم رعایت سقف‏ اجاره بها باز ‏می گردد.

فتاحی در ادامه با اشاره روند شکایت مستاجر از مالک گران فروش گفت: قانون در این زمینه بسیار قاطع و قابل اجراست و در صورت شکایت مستاجر، مالک به امورمالیاتی معرفی می شود و ‏جز پرداخت جریمه های سنگین بابت عدم ثبت معامله در سامانه خودنویس، مبلغ مازاد اجاربها که در این سال‌ها از مستاجر گرفته را نیز باید به مستاجر بازگرداند. ‏در صورتیکه مستاجران این موضوع را بدانند مالکان تا این حد نمی توانند جولان دهند. این درحالی است که اداره راه شهرسازی از طرق مختلف چون زیرنویس برنامه‌های صدا و سیما ‏و ارسال نامه به دستگاه های دولتی مختلف این موضوع را اطلاع رسانی کرده است.

وی در پاسخ به این سوال که بنگاه داران خود از عقد قرارداد کاغذی که بین مالک و مستاجر بدون مراجعه به بنگاه بسته می شود شاکی هستند و این قراردادها را عاملی برای افزایش نرخ اجاره بها می دادند حال چطور می توان بر عقد اینگونه قراردادها که مستاجر از ناچاری تن به آن می‌دهد جلوگیری کرد، گفت: مستاجر حتی در صورت بستن قرارداد کاغذی دست نویس نیز می تواند تا 5 سال آینده حتی در صورتیکه که از آن خانه رفته باشد هم از مالکی که بالاتر از سقف اجاره بها با او قرارداد بسته شکایت کند. اما اکثر مردم این موضوع را نمی دانند. جریمه های سنگین و محرومیت از استفاده از معافیت های مالیاتی از جمله مجازات هایی است که قانون مصوب برای مالکان گذاشته است.

راه اندازی سامانه تعیین نرخ ملک در کلان شهرها

دبیر کنترل و تنظیم بازار املاک و مستغلات ‏فارس با اشاره اینکه تا چند ماه آینده سامانه‌ای برای تعیین املاک مسکونی چه برای خرید فروش و چه برای رهن و اجاره برای تمامی مناطق شهر شیراز راه‌اندازی می شود گفت: در این سامانه نرخ املاک مسکونی بر اساس چند فاکتور برای تعیین قیمت منطقه ای با کمک وزارت کشور تنظیم می شود. فاکتورهای موثر در این قیمت گذاری براساس چند عامل چون قیمت پایه ای که کارشناس راه و شهرسازی می‌دهد، قیمت عرف منطقه، متراژ ملک، سال ساخت، سال صدور پروانه و… تعیین خواهد شد. این نرخ گذاری به سامانه خودنویس اضافه شده و نرخ‌ها در بازار مسکن را ساماندهی خواهد کرد. همچنین نحوه محاسبه قیمت رهن و اجاره خانه نیز بر اساس این قیمت گذاری تعیین خواهد شد. سامانه در حال طی مراحل کار است و براساس متراژ، سال ساخت نوع صدور پروانه و.. قیمت ملک را تعیین می کند.البته بریا راه اندازی هرچه سریعتر این سامانه نیاز به همکاری بیش‌از پیش دستگاه های اداری خدمات رسان برای دستیابی به نتیجه است..

فتاحی اضافه کرد: با راه اندازی سامانه تعیین نرخ املاک واضافه شدن آن به سامانه خودنویس دیگر مالک نمی تواند با قیمت های من درآوردی و براساس نیازمالی ملک اش را به فروش یا اجاره بگذارد. چون در صورت وارد کردن نرخ بالاتر سامانه اجازه عقد قرارداد را نمی دهد و به صورت دستی هم دیگر خرید و فروش ممکن نخواهد بود چون همانطور که گفته شد عدم ثبت ملک در سامانه خودنویس به معنای خالی بودن ملک تلقی شده و مشمول جریمه خواهد شد.