رئیس اتحادیه مشاوران املاک شیراز: 

اجاره‌بها در شیراز در انتظار رشد ۵۰ تا ۱۰۰ درصدی 

قیمت‌سازی‌های فضای مجازی بازار اجاره را ملتهب کرده است 

کارشناس رسمی دادگستری فارس: 

قیمت مسکن با افزایش قیمت مصالح ۳۵ تا ۴۰ درصد افزایش داشته است 

فاطمه مقدم – شهر مردم

با نزدیک شدن به نیمه اردیبهشت، فصل جابه‌جایی مستاجران در شیراز آغاز می‌شود؛ نگاهی به آگهی‌های رهن و اجاره منتشرشده در پلتفرم‌های مجازی نشان می‌دهد رقم‌های سنگین رهن و اجاره، حتی به محله‌هایی که اصطلاحاً جنوب شهر یا منطقه کمتر برخوردار محسوب می‌شوند نیز رسیده است و پای رهن‌های کامل یک‌میلیارد تا یک‌میلیارد و پانصد‌میلیون‌تومانی به اجاره آپارتمان‌های دوخوابه مناطق شرقی و جنوبی شیراز که همیشه قیمت‌های متعادل‌تری نسبت به مناطق لوکس داشتند نیز باز شده است؛ در عین حال، مستأجرانی که پیش از فصل جابه‌جایی ناچار به تمدید قرارداد شده‌اند، می‌گویند با افزایش‌های نزدیک به صددردرصد در اجاره‌بها از سوی مالک روبه‌رو شده‌اند، افزایشی که بسیاری از آن‌ها را ناچار به پذیرش تمدید اجاره کرده است؛ چراکه نگرانی از آشفته‌تر شدن بازار در ماه‌های پیش‌رو هر روز زیادتر می‌شود.

این شرایط در حالی رقم خورده که افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز، به‌ویژه پس از آسیب به صنایع پتروشیمی و فولادی و رشد قیمت مصالح، انتظارات تورمی در بازار مسکن را تشدید کرده است، از سوی دیگر، مالکان نیز با توجه به شرایط اقتصادی و افزایش هزینه‌های زندگی، تمایل دارند اجاره‌بها را متناسب با تورم افزایش دهند؛ همچنین عرضه فایل‌های استیجاری چون سال‌های گذشته در بازار مسکن شیراز پاسخگوی نیازهای متقاضیان نیست و موجران نیز کمتر از گذشته انعطاف‌پذیر هستند، در حالی‌که مستأجران با افزایش هزینه‌های زندگی، در معرض فشار بیشتری قرار گرفته‌اند؛ تمدید قرارداد اجاره برایشان چون کابوسی است که به زودی با آن روبه‌رو خواهند شد.

نکته دیگری که با بررسی پلتفرم‌ها دیده می‌شود، افزایش چشمگیر آگهی‌های «متقاضی همخانه» در پلتفرم‌های تبلیغاتی است که به یکی از نشانه‌های فشار بازار اجاره در شیراز تبدیل شده است. اکنون در میان هر سه یا چهار آگهی، دست‌کم یکی مربوط به افرادی است که به دنبال همخانه‌ای برای تقسیم هزینه‌های ودیعه و اجاره می‌گردند و برای کاهش فشار اقتصادی، به اشتراک گذاشتن خانه را راهی برای ادامه زندگی در کلان‌شهر شیراز می‌دانند.

در این میان، اختلاف میان قیمت‌های درج‌شده در پلتفرم‌های آنلاین و واقعیت بازار، ابهام‌های تازه‌ای درباره آینده اجاره‌نشینی در شیراز ایجاد کرده است.

دولت با پلتفرم‌های متخلف برخورد کند تا بازار مسکن از تلاطم بیفتد

رئیس اتحادیه مشاوران املاک شیراز در گفت‌وگو با «شهر مردم» از افزایش قابل توجه اجاره‌بها در سال جاری خبر داد و گفت: درج قیمت‌های غیرواقعی در پلتفرم‌های تبلیغاتی، به آشفتگی بازار اجاره و به‌طور کلی بازار مسکن دامن زده است.

به گفته او، در شرایط تورمی کنونی، نظارت جدی دولت بر فعالیت این پلتفرم‌ها ضروری است تا از تشدید نابسامانی در بازار جلوگیری شود.

شهرام نامدار افزایش مورد انتظار اجاره‌بها در سال جاری را حدود ۵۰ تا صددرصد برآورد کرد و افزود: با توجه به رشد حدود ۶۰ درصدی قیمت مصالح ساختمانی، برخی مالکان حتی اجاره‌ها را بیش از صددرصد افزایش می‌دهند، در چنین شرایطی، مستأجران به دلیل دشواری یافتن واحد مناسب، ناچارند با شرایط اعلام‌شده از سوی مالک کنار بیایند و به همین دلیل، جابه‌جایی در بازار اجاره کاهش یافته است و بسیاری ترجیح می‌دهند در همان خانه قبلی بمانند.

وی همچنین با اشاره به روند بازار مسکن در ماه‌های گذشته بیان کرد: از زمان اعلام آتش‌بس، نرخ‌های پیشنهادی مسکن به‌دلیل افزایش هزینه‌های ساخت و نهاده‌های ساختمانی بالا رفت؛ موضوعی که در نهایت بر قیمت تمام‌شده مسکن و بازار اجاره نیز تأثیر گذاشته است.

به گفته نامدار، دولت معمولاً زمانی درصد مجاز افزایش اجاره‌بها را اعلام می‌کند که فصل نقل‌وانتقال در شیراز سپری شده است و همین موضوع باعث می‌شود این تصمیم عملاً تأثیر چندانی بر کنترل بازار نداشته باشد.

در پلتفرم‌های مجازی حتی خانه‌های حمایتی هم با قیمت‌های نجومی آگهی می‌شوند

رئیس اتحادیه مشاوران املاک شیراز با انتقاد از عملکرد برخی پلتفرم‌های آنلاین اظهار کرد: در این فضا هر فردی می‌تواند با هر قیمتی آگهی ثبت کند و همین موضوع به قیمت‌سازی‌های بی‌اساس دامن زده است؛ تجربه سال‌های گذشته نیز نشان می‌دهد، درج قیمت‌های غیرواقعی در این پلتفرم‌ها باعث بی‌ثباتی بازار می‌شود؛ زیرا در بسیاری موارد، نه هویت مالک مشخص است و نه هویت واسطه یا دلال.

نامدار تأکید کرد: بهترین اقدامی که دولت می‌تواند انجام دهد، ساماندهی و کنترل فضای مجازی است؛ حتی اگر این اقدام به محدود شدن یا مسدودسازی برخی پلتفرم‌هایی منجر شود که با بی‌سروسامانی خود بازار مسکن را دچار تلاطم کرده‌اند.

وی در ادامه با اشاره به اثرگذاری این قیمت‌سازی‌ها یادآور شد: برای مثال، آپارتمان‌های مسکن مهر صدرا که قیمت واقعی آن‌ها حدود یک‌میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان است، در برخی پلتفرم‌های مجازی تا سه‌میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان قیمت‌گذاری می‌شوند، این در حالی است که این واحدها به‌عنوان مسکن حمایتی ساخته شده‌اند تا افراد با چند سال پس‌انداز بتوانند صاحب‌خانه شوند، اما قیمت‌های غیرواقعی در فضای مجازی عملاً این واحدها را نیز از دسترس متقاضیان خارج کرده است.

افزایش بی‌سابقه کلاهبرداری در آگهی‌های رهن و اجاره مجازی نگران‌کننده است

رئیس اتحادیه مشاوران املاک شیراز همچنین از افزایش کلاهبرداری در آگهی‌های مجازی رهن و اجاره خبر داد و متذکر شد: در برخی آگهی‌ها واحدهایی با قیمت‌هایی بسیار پایین‌تر از عرف بازار منتشر می‌شود و آگهی‌دهنده معمولاً ادعا می‌کند در شیراز حضور ندارد و برای نگه داشتن خانه، از متقاضی می‌خواهد مبلغی به‌عنوان پیش‌پرداخت یا بیعانه، مثلاً ۱۰ میلیون تومان، واریز کند.

به گفته نامدار، برخی مستأجران به دلیل مناسب بودن قیمت، این مبلغ را پرداخت می‌کنند، اما پس از واریز وجه، تلفن آگهی‌دهنده خاموش می‌شود و امکان پیگیری وجود ندارد.

او تأکید کرد: این نوع آگهی‌های فریبنده در برخی پلتفرم‌های تبلیغاتی افزایش یافته و تعداد افرادی که قربانی این شیوه کلاهبرداری می‌شوند نیز رو به افزایش است.

ماهیت خصوصی بازار اجاره مسکن، دست دولت را در اعمال سیاست‌های سختگیرانه می‌بندد

یک کارشناس مسکن دادگستری فارس نیز در گفت‌وگو با «شهر مردم» عنوان کرد: اگرچه به طور عرفی گفته می‌شود رهن کامل یک واحد مسکونی معمولاً معادل ۲۰ تا ۲۵ درصد ارزش روز ملک است، اما بازار همواره از این قاعده پیروی نمی‌کند و در بسیاری از مناطق، این نسبت قابل اجرا نیست.

رضا خیراندیش در ادامه با اشاره به تورم‌های قابل توجه در کشور تأکید کرد: بخش عمده مالکان، اجاره دریافتی را منبع درآمد خود می‌دانند و همین امر باعث می‌شود که بازار اجاره، بیش از آن‌که تابع قیمت مصالح ساختمانی باشد، از روند کلی تورم و افزایش قیمت کالاهای مصرفی تأثیر بگیرد.

به اعتقاد او، افزایش هزینه‌های معیشتی و فشار تورم عمومی، مالکان را وادار می‌کند که اجاره‌بها را متناسب با شرایط اقتصادی افزایش دهند.

این کارشناس مسکن دادگستری استان فارس در ادامه با اشاره به ماهیت بازار اجاره مسکن گفت: از آن‌جا که بخش عمده واحدهای استیجاری در کشور، املاک شخصی هستند، دولت عملاً نمی‌تواند قوانین سختگیرانه و دستوری برای تعیین و کنترل قیمت اجاره وضع کند.

به گفته او، هرگونه فشار شدید قانونی بر موجران ممکن است نتیجه معکوس داشته باشد؛ زیرا در چنین شرایطی بسیاری از مالکان ترجیح می‌دهند ملک خود را از بازار اجاره خارج کنند یا آن را خالی نگه دارند، این موضوع در نهایت می‌تواند به کاهش تعداد واحدهای استیجاری و تشدید کمبود مسکن در بازار اجاره منجر شود.

وی افزود: اگر عرضه واحدهای اجاره‌ای کاهش پیدا کند، بحران گرانی در بازار مسکن نه‌تنها حل نمی‌شود، بلکه فشار بیشتری بر مستأجران وارد خواهد شد، به همین دلیل، ابزارهای دولت برای مداخله مستقیم در تعیین اجاره‌بها محدود است و سیاست‌های دستوری معمولاً در چنین بازاری دوام چندانی ندارند.

این کارشناس تأکید کرد: در بسیاری از موارد، تعامل و مذاکره میان مستأجر و مالک در نهایت به تعیین رقمی می‌انجامد که نسبت به شرایط بازار، منطقی‌تر و قابل‌تحمل‌تر است.

خیراندیش در ادامه، راهکار اصلی برای ایجاد تعادل در بازار مسکن را افزایش عرضه دانست و خاطرنشان کرد: مهم‌ترین اقدامی که دولت می‌تواند انجام دهد، همان سیاستی است که تا حدی آغاز شده؛ یعنی ساخت و توسعه مسکن ارزان‌قیمت و حمایتی؛ اگر در کنار واحدهای مسکونی موجود، حجم قابل توجهی از مسکن جدید وارد بازار شود، به‌تدریج نوعی انباشت در عرضه شکل می‌گیرد که می‌تواند به تعدیل قیمت‌ها هم در بازار خرید و فروش و هم در بازار اجاره منجر شود.

وی بیان کرد: برای تحقق این هدف، باید شرایط ساخت‌وساز برای انبوه‌سازان آسان‌تر شود و موانع اداری و مالی پیش روی آن‌ها کاهش یابد؛ از سوی دیگر، پروژه‌های مسکن حمایتی نیز باید با سرعت بیشتری تکمیل و وارد بازار شوند.

به اعتقاد این کارشناس، هرچه حجم عرضه مسکن افزایش پیدا کند، کفه عرضه در برابر تقاضا سنگین‌تر می‌شود و در نهایت بازار مسکن به سمت تعادل و ثبات قیمتی حرکت خواهد کرد.

خیراندیش در پاسخ به این سؤال که بسیاری از موجران می‌گویند چون هزینه ساخت بالا رفته است، اجاره‌ها نیز باید افزایش پیدا کند؛ از نگاه کارشناسی، آیا این ارتباط واقعی و منطقی است یا بیشتر یک بهانه برای بالا بردن اجاره‌هاست؟ اظهار کرد: درواقع می‌توان گفت تنها جو ایجادشده از گرانی مصالح، باعث بالا رفتن می‌شود، وگرنه بالارفتن قیمت مصالح به این سرعت نباید بر قیمت تأثیرگذار باشد.

این کارشناس با اشاره به این‌که در پی مشکلات ایجادشده برای صنایع پتروشیمی و فولادی، هزینه‌های ساخت‌وساز افزایش یافته است، توضیح داد: در شهر شیراز قیمت واحدهای نوساز حدود ۳۵ تا ۴۰ درصد رشد داشته و این افزایش قیمت تنها به ساختمان‌های نوساز محدود نمانده و به‌تدریج به واحدهای قدیمی‌تر نیز سرایت کرده است.

وی افزود: میزان این افزایش در مناطق مختلف شهر یکسان نیست و بسته به موقعیت جغرافیایی، سطح امکانات و نوع بافت شهری، در برخی مناطق، رشد قیمت‌ها محسوس‌تر مشاهده می‌شود.