فاطمه مقدم – شهر مردم

مسکن در شیراز، مانند سایر کلان‌شهرهای ایران، هم‌زمان با شروع جنگ، با افزایش قیمت حدود ۲۵ تا ۳۰ درصدی را تجربه کرد؛ البته کارشناسان هشدار می‌دهند که به سبب عقب‌افتادگی مسکن از تورم شتابنده، همچنان باید منتظر افزایش قیمت مسکن بود؛ چراکه از سوی دیگر نیز با هدف قرار گرفتن کارخانجات فولاد و پتروشیمی و سیمان، قیمت تمام‌شده مسکن خود افزایشی قابل توجه یافته است، با این‌حال رکود و کاهش حجم معاملات در بازار مسکن شهر شیراز ادامه یافته است.

بررسی‌های شهر مردم از برآوردی که از میان آگهی‌های فروش درج‌شده در پلتفروم‌های تبلیغاتی در مناطق مختلف شهر شیراز است، نشان می‌دهد متوسط قیمت هر متر مسکن در کل شهر شیراز به بیش از ۱۲۰ میلیون تومان در هر متر مربع رسیده است؛ با این‌حال، این رقم می‌تواند بسته به موقعیت و مناطق مختلف این شهر متغیر باشد، به طوری که در مناطق برخوردار شیراز، قیمت هر متر خانه از ۳۰۰ میلیون تومان نیز فراتر می‌رود.

اما برای اینکه بتوان یک تحلیل واقع‌بینانه از میانگین قیمت مسکن در شهر شیراز ارائه داد، نمی‌توان فقط به میانگین حسابی ساده از چندین منطقه تکیه کرد؛ چرا که شیراز از نظر طبقاتی و جغرافیایی شهری به شدت قطبی شده است: مناطق شمال و غرب بسیار گران، جنوب و شرق بسیار ارزان است؛ بر اساس گزارش آذرماه ۱۴۰۳ وزارت راه‌وشهرسازی، شیراز پس از تهران، با شناسایی نزدیک به ۱۰۹ هزار واحد مسکونی لوکس، در رتبه دوم کشور قرار گرفته است، جایگاهی که حتی از استان‌هایی نظیر اصفهان و مازندران نیز بالاتر بوده و نشان‌دهنده غلبه رویکرد سرمایه‌ای و لوکس‌سازی در بازار مسکن این شهر است.

به هر رو قیمت خانه در شیراز ابتدا بسته به موقعیت مکانی، سپس متراژ، کیفیت مصالح مورد استفاده و عمر بنا متغیر است و این عوامل باعث تنوع قیمتی در بازار مسکن این شهر شده‌اند؛ با این وجود، قیمت خانه در شیراز چقدر است و با چه بودجه‌ای می‌توان در این شهر خانه خرید؟

چون قیمت خانه در همه جای شیراز یکسان نیست و هر منطقه رفتار خودش را دارد، دادن یک متوسط قیمت برای کل شهر منطقی به نظر نمی‌رسد؛ از این رو در این گزارش، قیمت مسکن در بازار شیراز را در چند بخش مورد بررسی قرار می‌دهیم.

اختلاف ۱۶۰ میلیون تومانی قیمت هر متر آپارتمان در محله‌های لوکس شیراز 

با توجه به اینکه قصرالدشت و معالی‌آباد، فرهنگ‌شهر یا قدوسی غربی جزو خیابان‌ها و محله‌های لوکس و گران‌قیمت بازار شیراز محسوب می‌شوند؛ جایی که به گفته رئیس انجمن انبوه‌سازان فارس به شهر مردم، رشد قیمت در این مناطق معمولاً ناشی از تقاضای سرمایه‌گذاری و لوکس‌سازی است. خیابان قصردشت و سپس معالی‌آباد به دلیل تراکم بالا و حجم زیاد آپارتمان‌سازی، همواره دماسنج بخش لوکس و نیمه‌لوکس شیراز است؛ که میانگین قیمت آپارتمان و خانه در این دو منطقه از ۳۳۰ میلیون تومان در هر متر مربع در محله‌های لوکس قصردشت تا ۱۷۰ میلیون تومان در آپارتمان‌های نوساز معالی‌آباد قیمت دارد. فرهنگ‌شهر یا قدوسی غربی نیز مناطقی هستند که رفتار سازندگان بزرگ و تقاضای طبقه مرفه شیراز را نشان می‌دهند؛ بازه قیمتی متوسط بین ۱۷۵ تا ۲۰۰ میلیون تومان در هر مترمربع قیمت دارند، نشان از فاصله قیمتی بین کف و سقف این مناطق لوکس ۱۶۰ میلیون تومان در هر متر مربع است که نشان‌دهنده اختلاف قیمتی شدید حتی در مناطق برخوردار شیراز است؛ با این بازه قیمتی، برای خرید یک آپارتمان ۱۰۰ متری در مناطق لوکس شیراز حداقل باید حدود ۱۷ میلیارد تومان بودجه در نظر گرفت.

نمونه‌ای از یک واحد آگهی‌شده به این شرح است: یک واحد سه‌خوابه ۲۱۵ متر در خیابان رحمت‌آباد قصردشت، ساخت سال ۱۴۰۵، با قیمت متری ۱۸۰ میلیون، با قیمت کلی ۳۸ میلیارد و ۷۰۰ میلیون تومان برای فروش آگهی شده است.

اما شیراز خیابان‌هایی دارد که شاخص محله‌های طبقه متوسط‌نشین و پرمعامله است؛ این محله‌ها، با وجود کوچ بخشی از ساکنان به دلیل گرانی مسکن، همچنان پایگاه طبقه متوسط شیراز (از جمله کارمندان حقوق‌بگیر رده متوسط رو به بالا) به حساب می‌آید و می‌توان گفت وزن اصلی طبقه متوسط شیراز در این محله‌ها قرار دارد؛ مناطقی نظیر بلوار زرهی (پاسداران)، سرباز و سفیر (شمالی و جنوبی) که البته اخیراً با افول توان اقتصادی و جابه‌جایی بخشی از این طبقه، بلوار باهنر و پاییز (سراج) نیز به این فهرست افزوده شده‌اند.

بلوار زرهی (پاسداران) از قدیمی‌ترین مناطق متوسط رو به بالا در شیراز است و متوسط قیمت هر متر مربع آپارتمان در آن حدود ۱۳۰ میلیون تومان است؛ هرچند در این بلوار، با نزدیک شدن به خیابان بعثت یا قدوسی، قیمت‌ها افزایش یافته است و تا ۱۵۰ میلیون تومان در هر متر مربع نیز می‌رسد؛ در مناطقی چون سفیر شمالی و جنوبی نیز که در مرز بین طبقه متوسط و کم‌برخوردار قرار دارد، قیمت هر متر مربع آپارتمان بین ۱۰۰ تا ۱۲۰ میلیون تومان است.

نمونه‌ای از یک واحد آگهی‌شده به این شرح است: یک واحد سه‌خوابه ۱۸۰ متر، کلید اول، سفیر شمالی، ساخت سال ۱۴۰۳، با قیمت متری ۱۲۰ میلیون، با قیمت کلی ۲۱ میلیارد تومان برای فروش آگهی شده است.

کف بازار شهر شیراز قیمت آپارتمان متری چند؟ 

در محدوده قانونی شهر شیراز، محله‌هایی وجود دارند که شاخص ارزان‌قیمتی و به اصطلاح کم‌برخوردار بودن هستند؛ مناطقی چون کوشک‌میدان و خیابان‌های اطراف آن که بافتی قدیمی‌تر و جنوبی دارند و قیمت‌ها در آن‌ها در پایین‌ترین سطح شهری قرار دارد. منطقه دیگر میانرود (بلوار قهرمانان) است که به دلیل ساخت‌وسازهای انبوه، مسکن مهر و پروژه‌های تعاونی، قیمت آپارتمان در آن نسبتاً ارزان است؛ تا جایی که می‌توان گفت این مناطق نقطه مقابل محله‌های لوکس که واحدهایی برای سرمایه‌گذاری به حساب می‌آیند، هستند، چراکه تقاضا در آن‌ها به‌طور صددرصدی مصرفی است.

قیمت هر متر مربع آپارتمان در محدوده میانرود و طلاییه بین ۶۵ تا نزدیک به ۷۰ میلیون تومان است؛ کوشک‌میدان اما ارزان‌تر است و آپارتمان‌های نوساز در این منطقه، در بازه قیمتی ۴۷ تا ۵۵ میلیون تومان برای هر متر مربع معامله می‌شوند. با وجود آنکه این محله‌ها به نوعی حاشیه‌ای‌تر هستند، تغییرات قیمت در آن‌ها تأثیر بسیار زیادی بر توان خرید دهک‌های درآمدی پایین جامعه می‌گذارد.

نمونه‌ای از یک واحد آگهی‌شده در این منطقه به این شرح است: یک واحد یک‌خوابه ۶۵ متری در محدوده کوشک‌میدان و خیابان بیست‌ودوم که سال ساخت آن ۱۴۰۵ است، میدان به قیمت متری ۴۷ میلیون تومان، با قیمت کلی 2 میلیارد و ۸۵۰ میلیون تومان آگهی شده است.

در شهر صدار با چه بودجه‌ای می‌شود یک آپارتمان خرید؟ 

نمی‌توان از بازار مسکن شیراز حرف زد و شهر جدید صدرا را نادیده گرفت؛ صدار به ویژه فازهای ۱ و ۲ آن، سوپاپ اطمینان بازار مسکن شیراز خوانده می‌شود، چراکه بخش زیادی از تقاضای ارزان‌قیمت مسکن را پاسخ داده است و مشاوران املاک در شیراز معتقدند که قیمت‌های مسکن در صدرا به شدت روی قیمت محله‌های جنوبی و شرقی شیراز تأثیرگذار است. از سوی نیز می‌بینیم که طبقه مرفه شهری شیراز از صدار به عنوان بازار موازی سرمایه‌گذاری مسکن بهره می‌برند و با ساخت باغ‌شهری‌های لوکس، قیمت‌های مسکن در این شهر را نوسان رو به بالا داده‌اند، اما قیمت هر متر مربع آپارتمان در شهر صدرا با قیمت آپارتمان در بخش‌های خوش‌قیمت‌تر بلوار مدرس شیراز برابری می‌کند؛ قیمت آپارتمان در این شهر در بازه قیمتی متری ۸۰ میلیون تا ۹۰ میلیون در نوسان است؛ هرچند قیمت آپارتمان‌های تعاونی‌ساز شهر صدار کمی ارزان‌تر است.

نمونه‌ای از یک واحد آگهی‌شده در شهر صدرا به این شرح است: یک واحد دو‌خوابه ۱۳۵ متری ملکی در خیابان مولانا که سال ساخت آن ۱۴۰۵ است، میدان به قیمت متری ۹۰ میلیون تومان، با قیمت کلی ۱۲ میلیارد و ۱۵۰ میلیون تومان آگهی شده است.

قطبی‌شدن شدید منطقه‌ای، شیراز را به شهری با دو چهره تبدیل کرده است؛ جایی که در شمال غرب آن، خرید واحدهای لوکس با قیمت‌های نجومی فقط برای از مابهتران می‌تواند معنا داشته باشد و در جنوب شهر، پروژه‌های حمایتی نظیر مسکن مهر و مسکن ملی آخرین سنگر متقاضیانی است که تنها دنبال سقفی بالای سر هستند؛ از سوی دیگر با توجه به اینکه شیراز پل ارتباطی شمال به جنوب کشور است و همواره مهاجرانی از جنوب کشور داشته است که در حاشیه خلیج فارس مشغول به کار اقتصادی بوده‌اند و این افراد که با دلار و دینار کسب درآمد می‌کنند ابایی از خرج کردن برای ساخت یک خانه لوکس در شهری که علاقمند به آن هستند و گاه ممکن است سه ماه کامل تابستان را در آن به سر ببرند ندارند.

بازار مسکن این کلان‌شهر بیش از آنکه سرپناهی برای شهروندان باشد، به حیاط‌خلوتی برای سرمایه‌گذاران تبدیل شده است؛ وضعیتی که در صورت عدم مهار تورم مصالح تولیدی ساختمان خود می‌تواند منجر به موج جدیدی از جابه‌جایی‌های اجباری طبقاتی شهروندان از مرکز به حاشیه و از شیراز به به دورترین بخش‌های شهر صدرا باشد.