تب 40 درجه اجاره مسکن، طبقه متوسط شیراز را پایین کشید!  نگاهی به افزایش قیمت اجاره بها و تاثیر آن بر دگرگونی چهره شهر، به گزارش فاطمه مقدم خبرنگار شهرمردم، با به پایان رسیدن اولین ماه فصل تابستان حالا دیگر تکلیف خیلی از مستاجران شهر شیراز مشخص شده است. مستاجران یا با افزایش اجاره‌‌‌بهای یک‌سال آتی که عمدتا چیزی بین 35 تا 40 ‌درصد بیشتر از سال گذشته است موافقت کرده‌اند و با تمدید قرار داد در خانه قبلی خود مانده اند یا توان مالی پرداخت افزایش 40 درصدی اجاره بهای خانه را نداشته و مجبور به جا به جایی شده‌اند و به عنوان «مستاجر اولی» به مناطق پایین تر و ارزان تر و برخی هم به مناطق حاشیه شهر نقل مکان کرده‌اند.

بر اساس گزارش ها، تورم نقطه‌‌‌ای اجاره مسکن در تابستان 1403 در کلان شهرهای کشور بالای 40 درصد است که ‌‌‌ در مقایسه با روند تاریخی آن(زیر13درصد)، از «3 برابر شدن نرخ رشد سالانه هزینه اجاره مسکن نسبت به نیمه اول دهه 90 و سال‌‌‌های قبل از آن» حکایت دارد. این روند طی سه سال گذشته هر ساله به شکل افزایش مثبت و منفی 40 درصدی ادامه داشته است.

سرعت رشد سالانه اجاره‌‌‌بهای مسکن به شکل تاریخی در سه سال گذشته کم کم چهره شهر را دستخوش دگرگونی می کند اینگونه که با کوچ طبقهٔ متوسطِ حقوق‌بگیر شهر که اغلب کارمندانی با درآمد بین 15 تا 25 میلیون تومان ‏هستند به مناطق کمتر برخوردار شهر، آن تفاوت آشکار بین طبقه های اقتصادی جامعه که در دو سمت غرب و شرق و مرکز به عنوان نقطه اتصال این دو دیده می شد برهم خورده است و حالا دیگر طبقه متوسط با گران شدن سالانه بیش از 40 درصدی اجاره خانه که تناسبی با افزایش حقوق آنها ندارد مجبور به کوچ به محله های کم تر برخوردار شده‌اند. البته نا گفته نماند این طبقه که عمدتا جوان نیز هستند مناطقی از شرق یا جنوب شهر یا حتی غربی ترین مناطق شیراز چون شهرک گلستان را انتخاب می کنند که از امکانات مناسب رفاهی برخوردارند و عمدتا شهرکهای نوساز هستند و آنها نیز این محله های به نوعی کم برخوردار یا در حال توسعه را کم کم به رنگ خود درمی آورند.

از آنجا که به قول شهرام نامداری رئیس اتحادیه مشاوران املاک بازار مسکن، شیراز دومین بازار گران در میان کلان‌شهرهای ‏ایران ‏است. ‏در این گزارش به بررسی قیمت اجاره بها با توجه دو منطقه مهم شهر که عمدتا طبقه متوسط حقوق بگیر آنجا را برای زندگی انتخاب می کردند و دو منطقه ای که به عنوان جایگزین چند سالی است که پذیرای طبقه متوسط شده است می پردازیم تا جز آنکه قیاسی با نمونه های واقعی از نرخ اجاره بها داده باشیم تخمینی از اجاره بها در چند ‏نقطه ‏محوری شیراز را نیز به دست دهیم.

*کوچ طبقه متوسط از قلب شهرنشینی شیراز

خیابان معالی‌آباد سالهاست که جزو محله‌های محبوب طبقه متوسط حقوق‌بگیر بوده‌است. این بولوار طویل، خیابانهای فرعی متعددی دارد با آپارتمان های کوچک و متوسط که خوراک یک خانواده جوان دو نفره و سه نفره بودند. در بولوار معالی‌آباد جز دسترسی سریع به مترو، اتوبوس و تاکسی، به سبب وجود مجتمع‌های متعدد تجاری و پزشکی، وجود کافه‌ها، رستوران‌ها و فست‌فود‌ها، کتاب‌فروشی و پردیس سینمایی گلستان و برج‌های بلندی که در تمام خیابانهای فرعی این بولوار سر برآورده‌اند، گویی که قلب شهرنشینی شیراز کنونی است و همواره محبوب شهروندان شیرازی بوده است. امروز اما اگر یک حقوق بگیر با متوسط درآمد 15 تا 25 میلیون تومانی بخواهد در معالی آباد آپارتمان اجاره کند با این گزینه ها روبروست، برای اجاره آپارتمان ۱۰۰ متری ، ۲خوابه، که سال 1397 ساخته شده باید 300 میلیون تومان پول پیش و ماهیانه 16 میلیون تومان اجاره بدهید. این آپارتمان تمیز و پرنور است و موقعیت تاپ لوکیشن دارد. اجاره آپارتمان های 100 متری تا 105 متری که جزو پر تعداد ترین انواع آپارتمان‌های معالی‌آباد هستند در همین رنج قیمتی است. که روشن است حتی اگر درآمد خانواده 25 میلیون تومان سقف هم باشد امکان پرداخت چنین اجاره ای میسر نیست. اما اگر بخواهید در آپارتمانی تنگ و ترش تر به سر ببرید شرط اول آن است که به اجاره آپارتمان در مجتمع های پر واحد و قدیمی ساز ‏رضایت دهید. قیمت آپارتمان «یک خوابه» معالی‌آباد که سال 93 ساخته شده است 150 میلیون ودیعه با ماهانه 13 میلیون تومان اجاره است. آپارتمان نورگیر نیست و نیاز به کمی تعمیرات دارد. باقی آپارتمان‌های یک خوابه یا همین اجاره را دارد یا اینکه ودیعه 3 تا 4 برابر بیشتر است اما اجاره صفر است. در معالی‌آباد اما آپارتمان‌های دو‌خوابه بزرگ و سه‌خوابه هم به وفور یافت می‌شود، که روزگاری توسط طبقه متوسط حقوق بگیر اجاره می‌شدند اما حالا از دسترس این طبقه خارج شده است. در صورتی‌که بخواهید یک واحد 150متری و سه‌خوابه در معالی‌آباد اجاره کنید، باید علاوه بر یک میلیارد تومان ودیعه، ماهی 5 میلیون تومان هم اجاره بپردازید. این اجاره قابل تبدیل به ودیعه 350 میلیون تومانی و اجاره 25 میلیون تومانی است. این آپارتمان‌ها که عمدتا بازسازی شده‌اند خوش‌نقشه هستند، نورگیری خوب، سالن بزرگ و قابل چیدمان و آشپزخانه‌ای با کابینت هایگلس و جزیره ای لوکس دارند، لوکسی و کیفیتی که به روشنی برای طبقه‌ای بالاتر از متوسط بازسازی شده است!

* پاسداران، دیگر جایی برای طبقه متوسط نیست

یکی دیگر از محله‌های پرطرفدار در مرکز شهر شیراز، زرهی یا همان پاسداران است که به دلیل نزدیکی مراکز پزشکی شهر و وجود مراکز و مجتمع های خرید و کافه ها و رستوران ها مورد توجه طبقه متوسط است با اینکه در این منطقه ترافیک دیوانه کننده است اما طرفداران زیادی میان طبقه متوسط دارد که حالا بخش بزرگی از این طبقه به ناچار از آن کوچ کرده‌اند.

نگاهی به قیمت های رهن و اجاره آپارتمان‌ها می‌تواند روشنگر باشد. خیابان طویل پاسداران هم از فرعی‌های مختلفی تشکیل شده است با این وجود آپارتمان‌های کوچک زیر 100 متری در این خیابان کم‌تر از معالی‌آباد است. متراژ آپارتمان‌های این بولوار و فرعی‌های آن عمدتا از 100 متر شروع می‌شود. برای اجاره یک آپارتمان 105 متری 2 خوابه ساخت 97 در کلاهدوز باید 850 میلیون تومان رهن کامل بپردازید. این آپارتمان نورگیری مناسبی دارد و نیاز به انجام تعمیرات نیز ندارد. آپارتمان 110متری ۲ خوابه پاسداران ساخت سال 1400 نیز 800 میلیون ودیعه و 3 میلیون تومان اجاره می خواهد. برای آپارتمان های سه خوابه با متراژ زیر 150 متر باید سر کیسه را شل کنید یا اینکه رهن کامل 1 میلیارد و 700 میلیون تومانی بدهید و یا به عنوان نمونه برای آپارتمان ۳خوابه ۱۴۰متری را با 1 میلیارد 250 میلیون تومان ودیعه و 8 میلیون و500 هزارتومان اجاره بپردازید. این آپارتمان ها عمدتا خوش نقشه هستند و  جز سالن های بزرگ و قابل چیدمان و اتاق خواب مستردار و آشپزخانه های لوکس و به قول املاکی‌ها کدبانوپسند دارند.

*شهرک گلستان محلی برای کوچ دست جمعی طبقه متوسط

در حال حاضر غرب شیراز با آب‌وهوایی سردتر از مرکز و شرق بخشی مهم و اصلی و همچنان رو به توسعه از این شهر محسوب می‌شود که امکانات مختلف تجاری، آموزشی، تفریحی، درمانی، اداری و کاربری‌های متعدد دیگری در آن لحاظ شده‌است. از این لحاظ تمایل طبقه متوسط حقوق‌بگیر به زندگی در غرب شیراز بیشتر از منطقه شرقی آن است و به قولی شهر رو به غرب در حال توسعه است.

شهرک گلستان در شمال غربی شهر شیراز با مزیت هوای خنک، وجود مجتمع خلیج فارس که مرکز تجاری و فرهنگی بسیار مهمی برای شهر شیراز است، بیمارستان و با داشتن چندین بازارچه و سالن‌های ورزشی توجه قشر متوسط جامعه را به خود جلب کرده‌است و تعداد زیادی از کسانی که از عهده اجاره خانه در معالی‌آباد و فرهنگ‌شهر و قدوسی و دیگر مناطق غربی شهر بر نیامده‌اند رو به زندگی در این شهرک که مزایای زیاد اما اجاره بهای متعادل دارد، آورده‌اند.

در شهرک گلستان برای اینکه بخواهید، یک آپارتمان 100 متری را اجاره کنید با گزینه هایی نظیر این مورد روبرو هستید: برای آپارتمان دو خوابه 110 متری نزدیک بولوار اصلی که در سال 1393 ساخته شد، باید 100 میلیون ودیعه و 11 میلیون تومان اجاره بدهید. این آپارتمان جز آنکه شخصی‌ساز است مزیت خاصی ندارد. آپارتمان‌های نوساز اما گران‌ترند. رهن کامل آپارتمان 100متر دو خواب ساخت سال 1402 در این شهرک 600 میلیون تومان است. آپارتمان همان امکانات معمول آسانسور، کابینت ام دی اف و… را دارد. آپارتمان سه‌خوابه ساخت سال 1396 نیز با رهن کامل 650 میلیون تومان به اجاره می‌رود. واحد 150 متری ۳‌خوابه نوساز نیز به قیمت 1 میلیارد و 100 میلیون تومان آگهی شده این آپارتمان نیز نورگیر است و با بهترین متریال‌ها ساخته شده است.

*بولوار مدرس مأمن جدید طبقه متوسط

بولوار مدرس از خیابان های اصلی و قدیمی شیراز است اما این بولوار همواره محل زندگی قشر متوسط رو به پایین و حداقل‌بگیران بوده است. این بولوار جایی برای تجمع اداره‌های مختلف نظیر اداره کل پست، اداره گذرنامه، اداره راه و شهرسازی، اداره کل گمرکات و… است. اداره‌هایی که گرچه با اهمیت‌اند اما ربطی به برآوردن احتیاجات روزمره زندگی ساکنان خود ندارد. اما اگر کمی اهل بخیه باشید متوجه می شوید که چهره این بولوار قدیمی چند سالی است که دستخوش تغییر شده است. مثلا بخش مرکزی این بولوار که شامل دو منطقه در دو سوی این بولوار طویل می شود ‏نظیر منطقه محبوب آزادگان و شهرک فدک که هر دو به سبب محیط ساکت و خانه‌ها و آپارتمان‌های نوساز، بهره‌مندی از بوستان بزرگ و قدیمی و داشتن ‏امکانات رفاهی و تجاری در دسترس بسیار محبوب شده‌است. دسترسی راحت به مترو و اتوبوس و تاکسی از طرف ‏دیگر باعث محبوبیت دوچندان این منطقه نسبت به دیگر مناطق شهر شده‌است. این بولوار برای طبقه متوسط حقوق‌بگیری که روزانه باید بر سرکار خود حاضر شوند، محبوب است. البته تنها بخش مرکزی و محله‌های رو به خیابان اصلی آن جزو محله‌های محبوب طبقه متوسط به شمار می‌رود. مثلا رهن کامل آپارتمان 2 خوابه در خیابان آزادگان که در سال 1395 ساخته شده ۵۵۰ میلیون تومان است. نرخ رهن کامل آپارتمان 118متری فضل آباد که بازسازی کامل شده 730 میلیون تومان است. در این بولوار هم اجاره و رهن آپارتمان های سه خوابه بالاست و اجاره آن برای طبقه متوسط چندان آسان نیست مثلا رهن کامل آپارتمان نوساز کلید نخورده سه خوابه۱۵۰متری در خیابان فدک 1 میلیارد تومان ناقابل است. در واقع می‌توان گفت بر اساس آگهی ها رهن آپارتمان سه خوابه در این دو بخش بلوار مدرس از 900 میلیون تومان شروع می‌شود و تا 1میلیارد و 200 میلیون تومان هم می‌رسد. جز دو منطقه مرکزی که به عنوان سر مقصدی برای قشر متوسط ذکر شد، محله‌های دورتر و قدیمی‌تر این بولوار قیمت رهن و اجاره ارزان‌تری دارد مثلا رهن آپارتمان تک واحدی نوساز، ۱۴۵متری، سه‌خوابه در خیابان قدیمی پودنک 630 میلیون تومان است.

جز این دو منطقه مشهور شهرک گلستان و بولوار مدرس که چون دو سرفصل برای تعیین مکان زندگی طبقه متوسط آورده شد، مناطق نوسازی چون فرهنگیان و فرزانگان و… نیز جایی برای کوچ این قشر از جامعه شهری شیراز است و کم کم رنگ و بوی این طبقه را می‌گیرد.

در این گزارش سعی کردیم نگاه کلی به مناطق مورد توجه طبقه متوسط داشته باشیم وگرنه گاهی برخی از محله‌ها تبدیل به برند می‌شوند که طبقه متوسطی‌ها می‌خواهند هر طور شده ساکن ‏یکی از آنها باشند و برای بودن در این مناطق از شکستن کمر خود زیر بار وام و قرض مضایقه نمی‌کنند.